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遭遇开发商延期交房应如何处理?

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遭遇开发商延期交房应如何处理?

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     购房人在购买期房的时候,有时候会碰到开发商延期交房的情况。

     碰到这种情况应该如何处理呢?要怎样维护自身的正当权益呢?小编为您收拾整顿这篇文章,但愿对您有所匡助。

     1.出卖人的交付房屋义务(1)"交付”是指对房屋的转移据有《合同法》第一百三十五条的划定,出卖人应当履行向买受人交付标的物,并转移标的物所有权的义务。

     对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条划定: "对房屋的转移据有,视为房屋的交付使用,但当事人另有商定的除外。

     "故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转据有。

     因为不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。

     因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部门,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。

     房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。

     当然,按照上条划定,假如当事人在合同中明确商定"房屋交付使用”不仅是转移据有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照商定来确定当事人双方的权利义务内容。

     在此商定下,出卖人不仅应当在合同商定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。

     假如当事人仅商定了"房屋交付使用”的时间,而未明确商定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在商定的期限内将房屋移转给买受人占用,即"交钥匙”,就应认定出卖人定期履行了"房屋交付使用”的义务。

     (2)交房必需达到法定的以及商定的交付使用前提交房,并不能简朴地从字面理解出卖人在商定的时间将房屋转移于买受人据有。

     交房必需达到交付使用前提。

     交付使用前提,指的是房屋具备了按照房屋的性质,用途使用的完整功能。

     在非商品房买卖情况下,因为非商品房通常不是新建房屋,去去具备了一般的交付使用前提,所以其交付使用前提的具备,主要望当事人是否对房屋的交付使用前提有特殊的商定。

     在商品房买卖情况下,因为商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质,用途使用的完整的功能经常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。

     一般来说,新建商品房具备完整使用功能需要两个要件: 房屋已经完工。

     主体结构已封顶,完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套举措措施,如水,电,热气,电梯等已经可以使用。

     出卖人就出售房屋已取得政府有关部分的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用仿单》。

     2.延期交房的认定原则上,出卖人不能在商定时间交付房屋便构成延期交房。

     但在下列情况下,不构成延期交房: (1)因不可抗力对按时交付产生影响。

     根据《合同法》第一百十七条: "因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部门或者全部免除责任,但法律另有划定的除外。

     当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的划定,因不可抗力的泛起对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部门或全部免除责任。

     但是,出卖人应在公道时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。

     (2)因重大规划,设计变更对按时交付产生影响。

     根据《土地治理法》,《城市房地产治理法》以及有关法律法规的划定,规划包括用地规划和工程规划。

     《商品房销售办法》第二十四条划定: "房地产开发企业应当按照批准的规划,设计建设商品房。

     商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划,设计。

     "原则上,出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案,并已取得政府主管部分的审批。

     对买受人来说,规划,设计也具有非常重要的意义。

     规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格式。

     一旦规划确定,买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发铺。

     因此,确定的规划,设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订进合同。

     合同订立后,房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划,设计的,应视为严峻违约。

     但是,假如在房屋建设过程中碰到政府主动提起的规划变更(如政府部分需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定间隔,为此,开发商需要时间来对整个设计方案入行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术困难(如地质前提的突变)必需对设计入行变更的,此类情况因不能回人不可抗力范畴而使开发商免责,但假如完全按照买卖合同的商定由开发商承担违约责任,显然有失公平。

     我们以为,在此情形下,可根据《合同法》关于"情势变更”的理论,即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动,导致法律行为基础丧失,当事人合同目的不能实现,且该情势变更的发生不可预见,不可回责于当事人,若维持原合同的效力显失公平,则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。

     根据上述理论,因为情势发生变更而导致合同解除,本就不存在任何一方违约,也就没有违约责任。

     固然当前我国立法尚没有确立情势变更原则,但实务中可依据情势变更的原理,并结合详细案情,合用《合同法》第六条关于老实信用原则的划定予以处理。

     
假如碰到开发商延期交房,我们需要运用法律武器来维护自身的正当权益,不能一味忍气吞声。

     上述就是关于开发商交付房屋义务,以及延期交房认定的相关划定,但愿对您有所匡助。

     
阅读延伸: 延期交房怎么认定,有什么后果?
商品房买卖中,开发商延期交房怎么办?购买商品房时,开发商延期交房可以退房吗?

该文章收拾整顿时间"2016-06-3008:46:26”,该文章最新更新时间为2017年!内容收拾整顿自网络,若内容有误欢迎联系客服反馈修正!