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政府决定“往库存”但幻想房价大跌不现实

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政府决定“往库存”但幻想房价大跌不现实

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文章导读:今有广厦千万间,压得房地产商绝苦脸,风雨不动安如山.......假如唐朝"愤青”杜甫穿越到今天,大概那首《茅屋为秋风所破歌》,就要被写成《楼市为库存所困歌》了。中国毕竟有多少屋子?恐
关键词: 大跌,不现实,库存,房价

   

今有广厦千万间,压得房地产商绝苦脸,风雨不动安如山.......假如唐朝"愤青”杜甫穿越到今天,大概那首《茅屋为秋风所破歌》,就要被写成《楼市为库存所困歌》了。

    中国毕竟有多少屋子?恐怕没人说得清。

   但是买不起屋子的岛叔们最近对这样一组数据仍是有些耿耿于怀:截至2015年11月,全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,全国整体库存约为63亿平方米。

   假如按照过往三年均匀销售速度来计算,消化这些库存至少需要5年。

    楼市之困 一边是买不起屋子的年青人,另一边则是大量空置的房屋。

   中国楼市这种冰山与火焰的并存,让人仿佛置身于山城重庆的轨道交通,谁也不知道自己乘坐的毕竟是轻轨仍是地铁。

    假如一个市场不能让供需双方充分对接入而将商品基本出清,那这个市场一定是有什么题目。

    从宏观来望,经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。

   作为比较轻易发铺的工业,房地产及其相关的钢铁,水泥,玻璃,工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓"表现神勇”,成为了过往三十多年拉动经济的主要动力。

    不外,人无千日好,花无百日红,任何一个工业或经济体都不可能永遥高速增长。

   人们栖身前提不断改善,作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。

   另一项数据显示,我国15—59岁的居民人口在2012年泛起首次下降,这意味着可预见的"刚需”人群将会减少。

    照理说,该开发的都开发了,人口老龄化又步步迫临,可为啥良多人仍是"为房所困”呢?这就涉及到楼市的结构题目了,由于房地产市场的区域差别非常大,不同地区房产之间的替换性很弱。

   这就比如司徒格子饿了,假如他一时找不到山东煎饼,还可以就近吃天津煎饼充饥;但是假如他想在北京安家却又嫌房价贵,那么即使鄂尔多斯的房价便宜,也帮不上他什么忙。

    事实上,买不起房东要集中在北,上,广,深等大城市,三四线城市则是库存高企,而大量的年青人却依旧涌向一线城市。

   这种集体理性丧失的背后,实在是个体理性的彰显。

    由于对正处在大有作为年华的年青人而言,一线城市有着太多的诱惑:丰硕的公共资源,多元的就业机会,较大的职业发铺空间,最重要的一点——比拟三四线城市和农村而言,一线城市的社会竞争机制更加公平,究竟想在北上广深"拼爹”可不是件轻易的事。

    可以说,当不同地区之间的经济发铺差异,公共服务差异,社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的活动决议计划中得到体现时,房地产市场也就继承了这种不均衡。

    降价之难 往库存,往库存,往库存!重要的事情说三遍。

   今年下半年以来,从总书记到总理,从中心财经领导小组第十一次会议到一年一度的中心经济工作会议,都铺现出推动楼市往库存的坚定决心。

    说到这,市场化意识较强的岛友可能会问:按照价格越低需求越大的市场规律,既然房价高,库存大,那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢? 政府决定"往库存” 但幻想房价大跌不现实 岛叔觉得,闪开发商简朴降价就能解决题目的设法主意有些简朴。

    一方面,就像营业收进不即是净利润,开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发本钱。

   举例来说,假如开发商望上一块地,想开发一个新的楼盘,那么它就需要向政府交纳土地出让金(通常在很大程度上影响了房价),向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安顿补偿费。

   在施工时,还有前期工程费,建安工程费,公共配套举措措施费等等支出,假如向银行贷款还要拿出利息本钱。

    数据显示,在宣布三季度讲演的80家房企中,80家房企的均匀净利润率8%,达到历史最低值。

   而2013年房企均匀净利润高达11.97%,2014年均匀净利润率则为10%。

   在这一背景下,一些房企转行做体育,一些房企试水互联网金融,还有一些房企玩起了石墨烯。

    另一方面,政府本身也不能为了往库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。

   岛叔以为这里面有三大原因: 其一,中国经济正处于新旧动力转换的枢纽期,房地产行业及其上下游的工业链依然是不乱经济增长及就业的一个"大块头”,假如房价暴跌影响了人们的决心信念及整个经济转型进级的全局,由于这样"往库存”显然是没有赢家的。

    其二,中国城镇化正处于中后期,良多地方软硬件基础举措措施建设及公共服务的晋升还有赖于政府财政实力支持,假如房价过快下跌造成政府财力吃紧,则无疑不利于公共服务均等化的入行,这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构题目。

   (正常的良性轮回是:政府投资——>基础举措措施进步——>房价上升——>政府财政收进增加——>政府投资) 其三,房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱,作为"房奴”的岛鞭和岛主也由于买房欠清偿,假如房价大幅下挫,则银行呆坏账势必激增,从而引发债务危机,甚至是系统性金融风险。

    那么房价就不降了吗?中心经济工作会议是这么说的:"要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促入房地工业吞并重组,进步工业集中度." 可见,决议计划者的立场很光鲜,即:库存需化解,房价应该降,但不能让其断崖式下跌。

   政府,房地产企业都要按市场规律办事,政府负责确保不乱的外部经济和政策环境,而房地产企业则要顺应需求,并为自己的市场行为负责。

   换句话说,无法处理高库存的房企天然会面临着其它房企吞并重组的命运。